Vanliga frågor om OVK i Sollentuna

BFS 2025:6 3 § ger flerbostadshus, kontor och liknande 3 år med FT och FTX och 6 år med S, F och FX. Ett FT/FTX-system har fler komponenter – tilluftsfläkt, värmeväxlare, filter, styrning – och fler saker som kan försämra funktionen mellan besiktningarna.

Nej. FT och FTX i andra byggnader än en- och tvåbostadshus kräver behörighet K (BFS 2025:6 6 §). Anlitas en N-kontrollant är besiktningen ogiltig och måste göras om.

Byggherren. Vid nybyggnad är det byggherren som ser till att första besiktningen görs innan systemet tas i bruk (PBF 5 kap. 1 §). Protokollet är normalt ett av underlagen inför slutbesked. Därefter övergår ansvaret för återkommande OVK till ägaren – föreningen eller fastighetsbolaget.

Tre år efter första besiktningen (BFS 2025:6 3 §). Datumet står på intyget. En nybildad förening bör lägga in det i underhållsplanen redan vid tillträdet.

Nej, aldrig. OVK är en kontroll utförd av certifierad funktionskontrollant; injustering är en åtgärd utförd av ventilationstekniker. Om flöden avviker vid OVK krävs injustering, och ibland rengöring, innan ombesiktning. Injustering kostar 400–900 kr per lägenhet ex moms. Uppskattning – exakt pris i offert.

Ja, det är tillåtet, men kontroll och åtgärd ska hållas isär i protokollet så att bedömningen inte påverkas av intresset att sälja åtgärder. Många föreningar upphandlar kontrollant och entreprenör separat.

Ja. Vid återkommande besiktning ska kontrollanten undersöka vilka åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan försämrat inomhusklimat och redovisa dem i protokollet, tillsammans med luftflöden, drifttider och installerade eleffekter (PBF 5 kap. 3–4 §§).

Nej. Ägaren avgör själv om åtgärderna genomförs. Förslagen är underlag för underhållsplanen och för energideklarationen, men de är inte förelägganden.

Specifik fläkteleffekt: summan av tilluftsfläktens och frånluftsfläktens eleffekt delat med det största luftflödet, uttryckt i kW per m³/s. Ett lägre värde betyder att fläktarna flyttar luften med mindre el.

Vid FTX bedömer kontrollanten värmeväxlarens verkningsgrad, SFP, filterstatus, drifttider och styrning som en del av energiundersökningen (PBF 5 kap. 3 §). Installerade eleffekter avläses eller uppskattas, inte strömmäts. SFP-förbättring är en av Boverkets föreslagna funktionsförbättringar.

Det beror på aggregat, filterklass och luften utomhus; en till två gånger per år är en vanlig rutin i flerbostadshus. Filterbyte kostar 800–2 500 kr per aggregat inkl filter. Uppskattning – exakt pris i offert. Tillverkarens skötselanvisning ska finnas lätt tillgänglig vid aggregatet – det kontrolleras vid OVK.

Igensatta eller fel filter i FTX/FX-aggregat finns med bland de vanliga anmärkningarna. Kontrollanten bedömer om filterstatus försämrat flödet eller om föroreningar riskerar att spridas i byggnaden (PBF 5 kap. 3 §). Är flödena under projekterat blir det ej godtagbart.

Nej. Energideklaration är ett separat lagkrav enligt lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader, med tio års giltighet. OVK regleras i PBL, PBF och BFS 2025:6 med 3- eller 6-årsintervall. De är två olika handlingar utfärdade av olika experter.

OVK-protokollets uppgifter om luftflöden, drifttider, installerade eleffekter och energiåtgärdsförslag är underlag för energideklarationen. Funktionskontrollanten ska känna till regelverket om energideklaration (BFS 2025:6 13 §).

Sollentuna kommun anger att ljudnivå alltid mäts vid nya anläggningar och vid återkommande kontroll om den bedöms störande. Boverkets allmänna råd nämner buller från fläktar och don och olämpligt placerade uteluftsintag bland det kontrollanten ska uppmärksamma.

Bara om flödena ändå når projekterat värde. Att strypa ventilationen under grundflödet för att tysta den är en brist, inte en åtgärd. Rätt väg är att sänka tryckfallet – filter, rengöring, injustering – så att fläkten kan gå långsammare med bibehållet flöde.

Nej. OVK mäter inte radon. Radonmätning är en separat tjänst – långtidsmätning under eldningssäsongen oktober till april – som ofta kombineras med OVK i flerbostadshus. Kontrollant med behörighet K ska dock ha kunskap om radonmätning och åtgärder mot radon (BFS 2025:6 15 §).

200 Bq/m³ i bostäder, enligt Strålsäkerhetsmyndigheten. Över den nivån bör åtgärder vidtas. Förbättrad ventilation är en av de vanliga åtgärderna, vilket är kopplingen till OVK.

Till bygglovsenheten på samhällsbyggnadsavdelningen, som handlägger för samhällsbyggnadsnämnden. Kontakt via kontaktcenter@sollentuna.se eller växeln 08-579 210 00. Det är funktionskontrollanten som skickar (PBF 5 kap. 5 §).

Kommunen anger att anmärkningar ska rättas inom sex månader och att ett godkänt ombesiktningsprotokoll ska skickas in. Bristerna ska ändå åtgärdas snarast möjligt enligt PBF 5 kap. 7 § – sex månader är den bortre gränsen.

Föreningen är byggnadens ägare, och styrelsen sköter ansvaret å föreningens vägnar: beställa besiktning i tid, se till att intyget anslås, åtgärda brister i gemensamma delar och att protokollet når samhällsbyggnadsnämnden. Ansvaret går inte att lägga på enskilda medlemmar.

Nästan fyra av tio lägenheter i Sollentunas flerbostadshus har FTX-ventilation med värmeväxlare, vilket i flerbostadshus ger treårsintervall och krav på kontrollant med behörighet K (BFS 2025:6 3 och 6 §§). Anlitas en N-kontrollant för ett FTX-hus är besiktningen inte giltig.

Nej. En- och tvåbostadshus är undantagna från kravet på återkommande besiktning oavsett system (PBF 5 kap. 1 §). Har huset FT, FX eller FTX krävs bara en första besiktning innan systemet togs i bruk – inget mer efter det.

Nej, självdragsventilation (S) i en- och tvåbostadshus är helt undantagen från OVK. Drygt en femtedel av Sollentunas småhus har självdrag enligt en uppskattning utifrån SCB:s byggårsstatistik, en högre andel än i kommunens flerbostadshus. Frivillig kontroll rekommenderas ändå, särskilt i äldre hus.

Nej. Flerbostadshus, kontor och andra byggnader som inte är en- eller tvåbostadshus kräver behörighet K vid FT- eller FTX-ventilation (BFS 2025:6 6 §). N räcker för S-, F- och FX-ventilation i alla byggnader samt för FT och FTX i en- och tvåbostadshus.

Besiktningen är inte giltig och måste göras om av en K-certifierad kontrollant. Det innebär dubbla kostnader: en förlorad avgift för den ogiltiga besiktningen och sedan en ny med rätt behörighet.

Nej, samma regler gäller oavsett byggår: intervallet styrs av vilket ventilationssystem som finns idag, inte av när huset uppfördes. Ett äldre flerbostadshus med kvarvarande självdrag eller frånluft följer sexårsintervallet precis som ett nyare hus med samma system.

Ja. Ett äldre flerbostadshus kan ha fått frånluftsfläktar installerade i efterhand, eller senare byggts om till FTX. Vid ett sådant byte krävs anmälan och startbesked hos kommunen och en första besiktning av det nya systemet, som sedan blir det som styr framtida intervall.

Nästan fyra av tio lägenheter i Sollentunas flerbostadshus har FTX, det dyraste systemet att besiktiga eftersom det kräver fler mätpunkter och en kontrollant med behörighet K. Det gör att en genomsnittlig offert i kommunen ofta hamnar högre än i kommuner med mer frånluftsventilerad bebyggelse.

Enligt branschöversikter ligger Stockholms län 15–30 procent över rikssnittet, vilket även påverkar prisnivån i Sollentuna. Det hänger ihop med restid och storstadsläge.

Nej. Kontorsbyggnader hör till samma kategori som flerbostadshus: 3 år med FT eller FTX, 6 år med S, F eller FX (BFS 2025:6 3 §). Det skiljer kontor från förskolor, skolor och vårdlokaler, som alltid har 3 år oavsett system.

Det beror på systemet. Behörighet N täcker S, F och FX i alla byggnader. Har kontoret FT eller FTX krävs behörighet K (BFS 2025:6 6 §) – anlitas en N-kontrollant för ett FTX-kontor är besiktningen inte giltig.

Många flerbostadshus från perioden har en gemensam frånluftskanal (F). En motordriven köksfläkt kopplad direkt till kanalen kan trycka in os och lukt hos grannarna och ger normalt anmärkning vid OVK.

Ja. Äldre F-hus får oftast fel kopplade till igensatta don, tätade tilluftsventiler och felkopplade köksfläktar, medan FTX-hus i stället får anmärkning på filter, värmeväxlare och obalans mellan flödena – se Filter, värmeväxlare och obalans.

Vi kopplar 166 bostadsrättsföreningar till Sollentuna utifrån SCB:s och Bolagsverkets register. 110 är markerade som aktiva, 56 är inte det. Siffran är en uppskattning, inte en officiell lista.

Nej. Registreringsåret säger när föreningen bildades, inte vilket system huset har. Nyare hus har ofta till- och frånluft med värmeåtervinning (FTX), men det är protokollet eller driftkortet som visar vad just det aktuella huset har.

Nej. Ett sådant villkor gäller bara mellan parterna själva. Gentemot samhällsbyggnadsnämnden är det alltid fastighetsägaren som ska se till att OVK görs, utser kontrollant och åtgärdar brister (PBL 8 kap. 25 §, PBF 5 kap. 7 §).

Ja. Utan tillträde kan lägenheten inte bedömas, vilket ger anmärkning i protokollet och ofta ett återbesök som fastighetsägaren får betala extra för. Avisering 1–2 veckor i förväg är brukligt.

Föreningen, inte de enskilda styrelseledamöterna. Byggnadens ägare enligt PBL 8 kap. 25 § är den juridiska personen bostadsrättsföreningen, och den ändras inte av att styrelsen byts ut på en årsstämma. En tillträdande styrelse ärver alltså ett öppet tillsynsärende precis som en ny fastighetsägare ärver obesiktigade brister efter ett ägarbyte.

Nej. Ett förvaltningsavtal reglerar vem föreningen kan kräva ersättning av internt, men det ändrar inte vem samhällsbyggnadsnämnden riktar sig mot. Nämndens föreläggande går till föreningen som ägare, oavsett vilken förvaltare som sköter den löpande driften.

Vart 3:e år, oavsett ventilationssystem. Förskolor, skolor och liknande lokaler ligger i den grupp i BFS 2025:6 3 § som alltid får 3 år. Ett flerbostadshus med enkel frånluft får 6 år, en skola med samma system får ändå 3.

Bara om skolan har självdrag, frånluft (F) eller frånluft med värmeåtervinning (FX). Har den till- och frånluftsfläktar (FT eller FTX) krävs behörighet K (BFS 2025:6 6 §). Be att få se certifikatet före beställning.