Sollentuna bygger: Väsjön, Silverdal, Sollentuna centrum, Rotebro station. Varje nytt flerbostadshus får ett FTX-system, och varje FTX-system ska genomgå en första besiktning innan det tas i bruk. För den nybildade bostadsrättsföreningen eller det fastighetsbolag som tar över huset är det protokollet den viktigaste ventilationshandlingen – och startpunkten för 3-årscykeln.
Kravet på första besiktning
Plan- och byggförordningen: ägaren ska se till att ventilationssystemet kontrolleras innan det tas i bruk första gången (PBF 5 kap. 1 §). Vid nybyggnad är det byggherren som ser till att första besiktningen görs. Kravet gäller alla byggnader med ventilationssystem utom industribyggnader, ekonomibyggnader och hemliga försvarsbyggnader; även en- och tvåbostadshus med FT, FX eller FTX omfattas av första besiktning.
Behörighet K krävs för FTX i flerbostadshus (BFS 2011:16 6 §).
Vad som kontrolleras
Första besiktningen är mer omfattande än den återkommande. Enligt PBF 5 kap. 2 § kontrolleras att:
- funktion och egenskaper överensstämmer med gällande föreskrifter,
- systemet inte innehåller föroreningar som kan spridas i byggnaden,
- instruktioner och skötselanvisningar finns lätt tillgängliga,
- systemet i övrigt fungerar som avsett.
Boverkets allmänna råd lägger till att kontrollanten vid första besiktning även kontrollerar:
- att ritningar följts,
- att injusteringen är korrekt – flöden per don mot projekterade värden,
- att ingen kortslutning finns mellan till- och frånluft,
- att uteluftsintaget är lämpligt placerat,
- att det inte finns drag-, fukt-, lukt- eller ljudproblem,
- att det finns utrymme för skötsel.
Sollentuna kommun anger dessutom att ljudnivå alltid mäts vid nya anläggningar.
Föroreningar i nya system
Punkt 2 är särskilt relevant i nyproduktion. Byggdamm i kanaler, skyddsplast som inte tagits bort, filter som suttit under hela byggtiden – allt ger anmärkning. Kontrollanten gör okulär kontroll av kanaler och don och bedömer om systemet är rent nog att tas i bruk.
Protokoll, intyg och slutbesked
Kontrollanten för protokoll med resultat samt uppgifter om luftflöden, drifttider och installerad eleffekt (PBF 5 kap. 4 §), lämnar ett exemplar till ägaren och skickar ett till samhällsbyggnadsnämnden i Sollentuna via bygglovsenheten (5 §). Intyget med datum för nästa besiktning ska anslås i byggnaden (6 §). Protokollet från första besiktningen är normalt ett av underlagen inför slutbesked.
Vad föreningen ska kräva vid överlämning
Den nybildade föreningen tar över ägaransvaret för den återkommande OVK:n. Vid överlämningen bör styrelsen begära:
- Protokollet från första besiktningen i sin helhet, inklusive flöden per don – det är referensvärdena för nästa besiktning.
- Intyget med datum för nästa besiktning; sätt upp det i trapphuset.
- Injusteringsprotokoll från installatören.
- Relationsritningar över ventilationen, driftkort, funktions- och skötselanvisningar, orienteringsplan och flödesschema – de handlingar kontrollanten kräver vid återkommande besiktning.
- Filterspecifikation och rekommenderat bytesintervall.
- Uppgift om garantier och vem som svarar för fel under garantitiden.
Saknas handlingar bör kontrollanten vid nästa besiktning uppmana ägaren att ta fram korrekta; det är enklare att kräva dem av byggherren nu.
Anmärkningar vid första besiktning
Även nya system får anmärkning. Vanligt är obalans mellan till- och frånluft, flöden som avviker från projekterat i enskilda lägenheter, buller från don i sovrum, olämpligt placerat uteluftsintag och saknade skötselanvisningar. Brister ska åtgärdas snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §) – under byggtiden av entreprenören – och kontrollanten återkommer för de delar som anmärkts. Ett godkänt protokoll bör finnas innan slutbesked och tillträde.
3-årscykeln börjar
Nästa OVK ska vara gjord inom tre år från första besiktningen. En förening som tillträder 2026 med första besiktning i februari samma år ska alltså ha nästa protokoll senast i februari 2029. Skriv in det i underhållsplanen och budgetera: 750–1 200 kr per lägenhet ex moms i ett hus med 11–30 lägenheter. Uppskattning – exakt pris i offert.
Mellan besiktningarna avgör skötseln utfallet: filterbyte en till två gånger per år, kontroll av drifttider, rengöring av värmeväxlare. Läs Filter och värmeväxlare och FTX: 3 år och behörighet K.
Ändringar efter tillträde
Bygger föreningen om – nya lokaler, ändrad zonindelning, nytt aggregat – är det en väsentlig ändring som ska anmälas till byggnadsnämnden (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12), få startbesked och genomgå ny första besiktning för den ändrade delen. Se Inlämning till Sollentuna kommun.