Sollentunas bolagsregister räknar 166 bostadsrättsföreningar, fler än exempelvis Haninges 143 trots en mindre befolkning – en spegling av att Sollentuna har en högre andel flerbostadshus byggda som bostadsrätt snarare än hyresrätt. Det som skiljer ut föreningarna här mer än i många andra kommuner i länet är systemfördelningen: FTX är det dominerande ventilationssystemet i kommunens flerbostadshus, med nästan fyra av tio lägenheter.
Föreningen är ägaren, styrelsen sköter ansvaret
Plan- och bygglagen lägger ansvaret på byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §). I en bostadsrättsförening är det föreningen som äger huset, och styrelsen som i praktiken:
- beställer besiktning med rätt behörighet i tid,
- bekostar den över föreningens gemensamma resultat,
- ser till att medlemmarna ger tillträde till sina lägenheter,
- anslår intyget i trapphuset (PBF 5 kap. 6 §),
- åtgärdar brister i gemensamma delar snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §).
Underhållskravet i PBL 8 kap. 14 § gäller parallellt: ventilationen ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål mellan besiktningarna, inte bara vid själva kontrolltillfället.
FTX ger kortare intervall och högre krav
I flerbostadshus med FTX gäller treårsintervall och krav på behörighet K (BFS 2025:6 3 och 6 §§), mot sexårsintervall och behörighet N för S, F och FX. Eftersom FTX är det vanligaste systemet i Sollentunas flerbostadshus har de flesta föreningar här en tätare besiktningscykel än föreningar i kommuner med mer frånluftsventilerad bebyggelse. Läs mer om varför i FTX i Sollentuna: därför gäller OVK vart tredje år.
Betalning och medlemmarnas skyldigheter
Föreningen bekostar OVK som en gemensam kostnad och får inte ta särskilt betalt av medlemmarna, även om enskilda lägenheter måste ombesiktigas. Brister som en enskild medlem orsakat själv, till exempel en fläktkåpa med egen motor kopplad till husets gemensamma kanal, eller ett igensatt don efter en badrumsrenovering, är en annan sak – vem som åtgärdar och betalar avgörs av föreningens stadgar och av vem som orsakat felet. Medlemmarna är skyldiga att ge kontrollanten tillträde när besiktningen aviseras; uteblivet tillträde ger anmärkning och kräver återbesök.
Vad Sollentuna kommun kräver efter en anmärkning
Sollentuna är tydligare än många andra kommuner om vad som händer efter ett ej godkänt protokoll: anmärkningar ska rättas inom sex månader, och ett godkänt ombesiktningsprotokoll ska skickas in till bygglovsenheten. För föreningar med FTX innebär det ofta åtgärder på filter, värmeväxlare eller injustering av flöden – vanliga fel i just den typen av system. Se Filter, värmeväxlare och obalans och OVK-protokollet i Sollentuna kommun.
Äldre föreningar kan ha frånluft snarare än FTX
Inte alla föreningar i Sollentuna har FTX. En del av kommunens bostadsrättsföreningar finns i äldre hus med enbart frånluftsventilation, där sexårsintervallet och behörighet N gäller precis som i andra kommuner. Skillnaden är att dessa föreningar är i minoritet jämfört med kommunens FTX-hus, vilket gör det extra viktigt för en styrelse att veta exakt vilket system den egna fastigheten har innan nästa besiktning bokas – att anta att "alla i Sollentuna har FTX" kan leda till en onödigt dyr offert med K-behörighet för ett hus som egentligen bara behöver N.
Styrelsens praktiska checklista
- Håll koll på nästa förfallodatum per system – tre år för FTX räknat från senaste besiktning.
- Meddela kontrollanten om ombyggnader eller systembyten sedan förra besiktningen.
- Avisera medlemmarna i god tid, med tydlig information om vad som krävs för tillträde.
- Läs protokollet, anslå intyget och lägg en tidsplan för eventuella anmärkningar inom sexmånadersfristen.
- Bekräfta att det godkända ombesiktningsprotokollet faktiskt når bygglovsenheten, inte bara det ursprungliga protokollet.
- Lägg nästa besiktning i föreningens underhållsplan.
Skillnaden mot en hyresfastighet
I en hyresfastighet är det en extern ägare som fakturerar hyresgästerna indirekt genom hyran. I en bostadsrättsförening finns ingen sådan mellanhand – kostnaden för OVK belastar föreningens resultat direkt, och en dyrare besiktning på grund av FTX och behörighet K syns tydligare i årsavgiften än i en hyresfastighets mer utspridda kostnadsbild. Det är ytterligare ett skäl för styrelsen att budgetera för besiktningen i god tid, snarare än att låta den komma som en överraskning i bokslutet.
Pris
Bostadsrättsföreningar prissätts per lägenhet med minimidebitering: riktvärden ex moms i ett hus med 11–30 lägenheter är 750–1 200 kr vid FTX, betydligt högre än 500–750 kr vid frånluft, delvis på grund av kravet på behörighet K. Uppskattning – exakt pris i offert. Se priser för bostadsrättsföreningar.