Sollentuna har en anmärkningsvärt hög andel äldre bebyggelse för att vara en förortskommun i Stockholms län: nära en femtedel av alla bostäder är byggda före 1960, och bland småhusen är andelen nära tre av tio. Det gör frågor om äldre ventilationssystem – ursprungligt självdrag, senare kompletterat med frånluftsfläktar – mer aktuella här än i kommuner med yngre bostadsbestånd.
Regeln som gäller: systemet idag, inte byggåret
OVK-kraven är knutna till vilket ventilationssystem byggnaden har just nu, inte till när den uppfördes (BFS 2025:6 3 §). Ett flerbostadshus från 1930- eller 40-talet med kvarvarande självdrag följer exakt samma sexårsintervall som ett nybyggt hus med samma system – förutsatt att det är ett flerbostadshus och inte ett en- eller tvåbostadshus, som i så fall är helt undantaget. Ett hus som ursprungligen hade självdrag men senare fått en frånluftsfläkt installerad följer i stället F-reglerna, alltjämt sexårsintervall men med krav på att fläktsystemet faktiskt fungerar som avsett.
Vanligt i äldre flerbostadshus: systembyten sedan uppförandet
Äldre fastigheter kan ha genomgått en eller flera ombyggnader av ventilationen sedan de stod klara, till exempel i samband med stambyten eller energieffektiviseringar. Ett byte från självdrag till fläktstyrd frånluft, eller en senare uppgradering till FTX med värmeåtervinning, är anmälningspliktigt (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12) och kräver en första besiktning av det nya systemet (PBF 5 kap. 1 §) innan det tas i bruk. Det är denna första besiktning, inte husets ursprungliga byggår, som blir startpunkten för framtida intervall.
För en förening eller fastighetsägare som tar över ett äldre hus är det därför viktigt att ta reda på vilket system som faktiskt gäller idag, och när den senaste installationen eller ombyggnaden godkändes – inte bara husets byggår.
Vad som ofta går fel i äldre system
Branschens sammanställningar av vanliga OVK-anmärkningar pekar ut flera fel som är särskilt vanliga i äldre, obytta installationer:
- otäta kanaler, trasiga spjäll och slitna remdrifter eller lager,
- saknade drift- och skötselinstruktioner eller relationshandlingar, eftersom underlag från ombyggnader decennier tillbaka ofta gått förlorat,
- tilluftsdon eller uteluftsventiler som tätats igen vid fönsterbyten eller renoveringar,
- köksfläktar med egen motor kopplade till en gemensam frånluftskanal, ett fel som är vanligare i hus där kök renoverats i omgångar över lång tid.
Det handlar inte om en särskild regel för äldre hus, utan om att slitage och avsaknad av dokumentation ackumuleras när ett system funnits längre och genomgått fler ägarbyten.
Villor: samma undantag oavsett ålder
För en- och tvåbostadshus spelar åldern ännu mindre roll: har huset renodlad självdrags- eller frånluftsventilation utan återvinning finns inget OVK-krav alls, oavsett om huset är byggt 1935 eller 2015. Sollentunas höga andel äldre villor med självdrag – nära tre av tio småhus i kommunen är byggda före 1960 – innebär att en stor del av det äldre villabeståndet helt saknar OVK-krav. Se Villa och radhus i Sollentuna för de fall där systemet ändå kräver en första besiktning.
Inför en besiktning i ett äldre hus
- Ta fram alla handlingar som finns om ombyggnader av ventilationen, även om de är gamla eller ofullständiga.
- Kontrollera om systemet bytts sedan huset byggdes – det avgör vilket regelverk och intervall som gäller.
- Räkna med att kontrollanten kan behöva mer tid för okulär kontroll i ett system utan aktuell dokumentation.
- Budgetera för att äldre installationer oftare får anmärkningar som kräver injustering eller mindre reparationer.
- Be kontrollanten dokumentera systemet ordentligt vid besiktningen, så nästa gång blir enklare.
Pris
Äldre fastigheter riskerar högre kostnad för tillkommande arbete – rengöring av kanaler, byte av trasiga spjäll eller donreparationer – utöver själva besiktningsavgiften, eftersom sådana åtgärder aldrig ingår i OVK-priset. Ombesiktning efter en anmärkning kostar typiskt 1 500–6 000 kr ex moms. Uppskattning – exakt pris i offert.