Sollentuna har drygt 13 200 småhus mot cirka 18 500 lägenheter i flerbostadshus – drygt fyra av tio bostäder i kommunen är alltså villor, radhus eller kedjehus, i områden som Norrviken, Rotebro, Häggvik och Viby. Reglerna för dessa hus skiljer sig fundamentalt från reglerna för en bostadsrättsförening eller hyresfastighet: de allra flesta har inget OVK-krav över huvud taget.
Huvudregeln: nästan alltid undantag
En- och tvåbostadshus omfattas inte av kravet på återkommande besiktning (PBF 5 kap. 1 §), oavsett ventilationssystem. Det som avgör om något krav alls finns är om huset har fläktstyrd tilluft eller värmeåtervinning (FT, FX eller FTX):
| System | Krav i villa/radhus |
|---|---|
| S (självdrag) | Inget OVK-krav alls |
| F (fläktstyrd frånluft, ingen återvinning) | Inget OVK-krav alls |
| FX (F med värmeåtervinning, t.ex. frånluftsvärmepump) | Endast första besiktning, innan systemet tas i bruk |
| FT (fläktstyrd till- och frånluft) | Endast första besiktning |
| FTX (FT med värmeväxlare) | Endast första besiktning |
Sollentunas småhus har ovanligt mycket självdrag
Ett drag som skiljer ut Sollentunas villabestånd är att uppskattningsvis drygt en femtedel av småhusen har renodlad självdragsventilation – en högre andel än i kommunens flerbostadshus, där självdrag knappt förekommer. Det hänger ihop med att en betydande del av småhusbeståndet är äldre: nära tre av tio villor i kommunen är byggda före 1960, en högre andel äldre bebyggelse än i flerbostadshusbeståndet. För de husen är slutsatsen enkel: inget OVK-krav, oavsett husets ålder.
Vad "första besiktning" innebär för resten
De hus som har FX, FT eller FTX – vanligare i nyare villor och i hus som bytt uppvärmning till en frånluftsvärmepump – har genomgått eller ska genomgå en första besiktning. Kontrollanten går igenom att systemet är korrekt injusterat, att det inte finns kortslutning mellan till- och frånluft, att uteluftsintaget är rätt placerat och att det inte finns drag-, fukt-, lukt- eller ljudproblem (PBF 5 kap. 2 § och Boverkets allmänna råd OVKAR). Därefter krävs ingen ny OVK vart tredje eller sjätte år, till skillnad från flerbostadshus.
Anmälningsplikt vid byte av system
Att installera eller väsentligt ändra ventilationen – till exempel gå från självdrag till ett FX-system med frånluftsvärmepump – kräver normalt en anmälan till samhällsbyggnadsnämnden (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12) och ett startbesked innan arbetet påbörjas. Är du osäker på om ditt planerade byte kräver anmälan, kontakta bygglovsenheten på kontaktcenter@sollentuna.se innan arbetet startar.
Radhus och kedjehus räknas likadant
Radhus, parhus och kedjehus klassas som en- och tvåbostadshus så länge varje bostad utgör ett eget hus, fristående eller sammanbyggt med grannhus. Ett radhusområde i till exempel Häggvik eller Viby följer alltså samma regler som en fristående villa i Norrviken, medan flerbostadshus i samma närområde följer de tätare intervallen för bostadsrätter och hyresrätter. Gränsdragningen avgörs av om varje bostad utgör ett eget hus, inte av hur tätt husen står.
Varför en frivillig kontroll ändå kan vara värd att göra
Även om lagen inte kräver det för S- och F-system pekar branschorganisationen Bostadsrätterna på att en regelbunden kontroll av ventilationen är klok, särskilt i äldre hus där kanaler kan vara igensatta eller don blockerade efter renoveringar. Med en så pass stor andel äldre, självdragsventilerad bebyggelse i Sollentuna kan en frivillig funktionskontroll fånga upp fukt- eller dragproblem som annars först upptäcks när de blivit dyrare att åtgärda.
Skillnaden mot en bostadsrättsförening
En villaägare med FTX möter ett helt annat regelverk än en BRF-styrelse i ett FTX-flerbostadshus: villan besiktigas en gång, föreningen var tredje år så länge huset står. Den skillnaden är värd att känna till särskilt för den som funderar på att installera värmeåtervinning i sin villa – kostnaden är en engångsutgift, inte en återkommande post i en underhållsplan. Se Styrelsens ansvar för OVK i Sollentunas FTX-föreningar för hur det ser ut på föreningssidan.
Pris
Första besiktning av ett FT-, FX- eller FTX-system i villa kostar typiskt 4 400–9 400 kr inkl moms, ett tillfälle på plats plus protokoll och anmälan till byggnadsnämnden. En frivillig funktionskontroll eller luftflödesmätning, som inte är en OVK, ligger normalt på 3 150–6 250 kr inkl moms. Uppskattning – exakt pris i offert. Se priser för villa.
Mer om kommunens äldre bebyggelse i allmänhet finns i OVK i äldre fastigheter i Sollentuna.