I Sollentunas flerbostadshus ligger frånluft (F) och FTX nästan jämnsides – uppskattningsvis 36 respektive 38 procent av lägenheterna – med helt olika sexårs- och treårscykler i samma bestånd. Den här guiden reder ut vem som svarar för vad när ägare och boende inte är samma person.
Ansvaret går inte att hyra bort
Lagen pekar ut en enda part: byggnadens ägare ska se till att ventilationssystemet funktionskontrolleras (PBL 8 kap. 25 §). Ett hyreskontrakt, ett förvaltaravtal eller en instruktion till en fastighetsskötare kan reglera vem som utför uppgifterna internt, men inget av det flyttar skyldigheten gentemot samhällsbyggnadsnämnden. Fastighetsägaren är alltså den som
- utser en funktionskontrollant med rätt behörighet,
- betalar besiktningen,
- anslår intyget i fastigheten (PBF 5 kap. 6 §), och
- snarast åtgärdar det som en anmärkning pekar ut (PBF 5 kap. 7 §).
Underhållskravet i PBL 8 kap. 14 § gäller parallellt: en fastighetsägare som skjuter upp åtgärder till nästa OVK-cykel riskerar redan där att bryta mot kravet att ventilationen ska hållas i sådant skick att den fyller sitt ändamål.
Två klockor i samma hus
Sollentunas flerbostadshusbestånd har inget dominerande system – F (36 %) och FTX (38 %) ligger nära varandra, med FT/FX-installationer på ytterligare 24 % (uppskattat utifrån byggår). Det ger olika intervall inom samma fastighet:
| System | Återkommande OVK |
|---|---|
| FT, FTX | Vart tredje år |
| S, F, FX | Vart sjätte år |
En fastighet med frånluft i lägenheterna och ett FTX-aggregat i en lokal har därför två separata bevakningsdatum, eftersom varje system bedöms för sig. Behörighetskravet skiljer sig också: N räcker för S/F/FX, medan FT och FTX kräver behörighet K. Detaljerna om vem som får göra vad finns i Behörighet N eller K i Sollentuna; sexmånadersfristen som gäller vid en anmärkning beskrivs i OVK-protokollet i Sollentuna kommun.
Vad hyresgästen faktiskt kan kräva – och måste ge
Hyresförhållandet lägger till en tredje part som varken bostadsrättshuset eller villan har: en boende som varken äger fastigheten eller bokar besiktningen, men som ändå både ska släppa in kontrollanten och har rätt till insyn i resultatet.
Skyldigheten går först: hyresgästen ska ge kontrollanten tillträde till lägenheten. En lägenhet som är stängd vid besöket kan inte bedömas, systemet får anmärkningen "ej tillträde" och ett återbesök läggs på – en kostnad som i praktiken landar hos ägaren, inte hyresgästen, eftersom det är ägarens avtal med kontrollanten. Avisering 1–2 veckor i förväg minskar antalet missade besök.
Rättigheten går tillbaka: protokollet blir allmän handling hos kommunen så snart det kommit in, och en hyresgäst som vill se resultatet kan begära ut det där utan att gå via värden. Den som upplever drag, buller eller dålig luft kan dessutom vända sig direkt till kommunens miljökontor med stöd av miljöbalken – ett spår som löper parallellt med OVK-tillsynen och som en fastighetsägare inte kan hänvisa bort med ett godkänt protokoll, om klagomålet gäller något annat än det protokollet mätte.
När huset har en lokal i bottenplan
Det är vanligt att en hyresfastighet har en butiks- eller kontorslokal i bottenplan under bostäderna. Lokalen har ofta ett eget FTX-aggregat för att klara verksamhetens luftbehov, oberoende av vad bostäderna ovanför har – vilket i sig ger den delen tre års intervall medan bostädernas frånluft kan gå på sex. Lokalhyresgästens eget hyresavtal styr drift och skötsel av den lokalens ventilation, men ändrar inte att det fortfarande är fastighetsägaren som svarar för att OVK görs, för hela huset. Bedriver lokalen en verksamhet med egna krav på arbetsplatsluft tillkommer dessutom arbetsmiljölagens regler, vid sidan av OVK.
Radon i det äldre beståndet
Frånluftshusen från 1961–1975 utgör knappt en tredjedel av lägenheterna i Sollentunas flerbostadshus (uppskattat utifrån byggår). OVK mäter inte radon, men bristfällig ventilation kan höja radonhalten, så en OVK-anmärkning om för låga flöden i den typen av hus är värd att ta på allvar även utanför själva besiktningen. Mätning och åtgärder beskrivs i Radon och ventilation.
Pris
Hyresfastigheter prissätts per lägenhet med minimidebitering, precis som bostadsrättsföreningar. I storleksbandet 11–30 lägenheter är riktvärdet ex moms 500–750 kr per lägenhet vid frånluft och 750–1 200 kr vid FTX; ju fler lägenheter, desto lägre styckpris. En lokal i bottenplan prissätts separat efter yta och antal aggregat, oavsett hur bostädernas OVK är upphandlad. Uppskattning – exakt pris i offert.
Fastighetsägarens checklista
- Lista fastighetens system separat – bostäder och eventuella lokaler har ofta olika intervall.
- Räkna fram nästa datum per system från senaste protokoll, inte från inflyttningsdatum.
- Boka kontrollant med behörighet K om något system är FT eller FTX.
- Avisera samtliga hyresgäster 1–2 veckor i förväg och notera vilka som nekar tillträde.
- Åtgärda anmärkningar och skicka in ombesiktningsprotokoll innan sexmånadersfristen löper ut.
- Spara kvitto på att protokollet nått bygglovsenheten.