En bostadsrättsförening byter styrelse varje år på årsstämman, ofta med nya ledamöter som aldrig sett förra årets protokoll. Ett öppet ärende hos samhällsbyggnadsnämnden bryr sig inte om det. Det som avgör vem som får ett föreläggande är vem som äger byggnaden – inte vem som för tillfället sitter i styrelsen.
Föreningen är mottagaren, inte styrelseledamoten
Plan- och bygglagen lägger ansvaret för OVK på byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §). I en bostadsrättsförening är ägaren föreningen som juridisk person, inte de fysiska personer som för tillfället sitter i styrelsen. Ett föreläggande enligt PBL 11 kap. 19 § riktas därför till föreningen, och det gäller oavsett om det är samma styrelse som satt när bristen uppstod eller en helt ny som tillträtt sedan dess.
Det betyder att en avgående styrelse inte kan "lämna över" ett obesiktigat system eller en oåtgärdad anmärkning genom att sluta – ärendet gäller föreningen som byggnadens ägare, inte de enskilda ledamöterna. En förvaltare som sköter föreningens löpande drift ändrar inte heller vem nämnden riktar sig mot: ett förvaltningsavtal reglerar bara vad föreningen internt kan kräva av förvaltaren, inte vem som står som mottagare av ett kommunalt beslut.
Varför FTX gör glappet mer sannolikt i Sollentuna
Uppskattningsvis nästan fyra av tio lägenheter i Sollentunas flerbostadshus har FTX-ventilation (utifrån byggår), ungefär lika många som har frånluft. FTX ger treårsintervall och krav på kontrollant med behörighet K (BFS 2025:6 3 och 6 §§), mot sexårsintervall för S, F och FX. En kortare cykel betyder fler tillfällen per decennium då förfallodatumet infaller mellan en avgående och en tillträdande styrelse – och därmed en större risk att ingen i den nya styrelsen känner till att en besiktning är på väg att bli försenad eller redan är det. En förening med frånluft och sexårsintervall hinner i regel byta styrelse flera gånger mellan varje besiktningstillfälle utan att det spelar någon roll; en FTX-förening har halva tiden på sig.
Så ser nämndens tillsynskedja ut
Samhällsbyggnadsnämnden – med bygglovsenheten på samhällsbyggnadsavdelningen som handläggare – ska pröva om ett ingripande behövs så snart det finns anledning att anta att OVK inte gjorts eller att brister inte åtgärdats (PBL 11 kap. 5 §). Vanlig kommunal praxis är en stegvis upptrappning: påminnelse, anmodan, åtgärdsföreläggande utan vite (PBL 11 kap. 19 §) och till sist föreläggande med vite (11 kap. 37 §). Följs inte det sistnämnda ansöker nämnden hos mark- och miljödomstolen om att vitet döms ut, och föreläggandet kan antecknas i fastighetsregistret (11 kap. 40 §). Ingen byggsanktionsavgift är aktuell för utebliven OVK; det är föreläggande och vite som är verktygen. Sexmånadersfristen som Sollentuna anger för att åtgärda en anmärkning och skicka in ett godkänt ombesiktningsprotokoll beskrivs i detalj i OVK-protokollet i Sollentuna kommun.
Vad en tillträdande styrelse bör göra först
En ny styrelse som vill undvika att ärva ett tillsynsärende utan att veta om det bör göra tre saker direkt efter tillträdet:
- Begär en lista över föreningens ventilationssystem per hus eller trapphus och senaste besiktningsdatum för varje – finns det flera fastigheter kan systemen skilja sig åt.
- Fråga uttryckligen om öppna ärenden hos samhällsbyggnadsnämnden vid överlämningen från avgående styrelse, inte bara om ekonomi och pågående renoveringar.
- Lägg nästa förfallodatum i föreningens underhållsplan med god marginal – tre år för FT och FTX räknat från senaste besiktning, sex år för frånluft, FX och självdrag – så att datumet inte är beroende av en enskild persons minne.
Föreningens ansvar för OVK styrs av Styrelsens ansvar för OVK i Sollentunas FTX-föreningar, som går igenom vad styrelsen konkret ska göra löpande. Behörighetskravet för FTX beskrivs i FTX: 3 år och behörighet K.
Sammanfattning
Ett tillsynsärende hos samhällsbyggnadsnämnden bryr sig inte om vem som råkar sitta i styrelsen när brevet kommer. Föreningen är mottagaren, ansvaret följer med vid varje styrelsebyte, och i en kommun där uppskattningsvis hälften av lägenheterna i flerbostadshus har treårsintervall är risken för att ett datum tappas bort mellan två styrelser större än i en kommun med mer frånluftsventilerad bebyggelse. Den enda verkligt effektiva motåtgärden är att göra bevakningen oberoende av vem som för tillfället sitter i styrelserummet.